Steigende Mieten auf dem Land? Was die Vergleichsdaten für die Müritzregion zeigen
In ländlichen Regionen steigen die Mieten. Bundesweit sind die Angebotsmieten in ländlichen Landkreisen zwischen 2024 und 2025 durchschnittlich um 3,8 Prozent gestiegen. Damit lag der Mietpreisanstieg über dem Vergleichswert der kreisfreien Großstädte, in denen die Angebotsmieten um 2,6 Prozent zunahmen.
Ein Blick auf die Müritzregion zeigt, dass der bundesweite Trend nicht uneingeschränkt auf jeden Standort übertragbar ist. In Waren (Müritz) gingen die durchschnittlichen Angebotsmieten zuletzt leicht zurück, während sie in Röbel und Malchow stiegen. Die regionalen Unterschiede machen deutlich, dass pauschale Aussagen über steigende Mieten auf dem Land zu kurz greifen. Entscheidend ist auch, auf welcher Datengrundlage die jeweiligen Entwicklungen beruhen.
Wie entwickeln sich die Angebotsmieten in der Müritzregion?
Die Angebotsmieten in der Müritzregion entwickeln sich je nach Standort unterschiedlich. In Waren (Müritz) beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2026 laut Engel & Völkers 8,85 Euro. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Rückgang von 1,45 Prozent. In Röbel und Malchow liegt der Wert mit jeweils 8,41 Euro zwar etwas niedriger, ist im selben Zeitraum jedoch um 2,06 Prozent gestiegen.
| Ort | Angebotsmiete 2026 | Veränderung zum Vorjahr |
| Waren (Müritz) | 8,85 €/m² | -1,45 % |
| Röbel/Müritz | 8,41 €/m² | +2,06 % |
| Malchow | 8,41 €/m² | +2,06 % |
Quelle: Engel & Völkers, Auswertungen zu Wohnungsmieten auf Basis von Angebotspreisen auf Immobilienportalen. Stand der verfügbaren Daten: Herbst 2026. Die Werte sind keine amtlichen Mietspiegelangaben.
Die Zahlen zeigen zunächst keinen einheitlichen Mietanstieg. In Waren liegt die durchschnittliche Angebotsmiete zwar über den Werten von Röbel und Malchow, die Entwicklung war zuletzt jedoch rückläufig. In den beiden kleineren Städten verzeichnet die Auswertung dagegen moderate Zuwächse.
Die Unterschiede sollten allerdings nicht überbewertet werden. Angebotsdaten erfassen ausschließlich Wohnungen, die im jeweiligen Zeitraum zur Vermietung angeboten werden. Wie viele Inserate in die Auswertung einfließen und welche Wohnungen darin vertreten sind, kann das Ergebnis beeinflussen. Die Werte liefern daher eine Orientierung für den Angebotsmarkt, bilden die tatsächliche Wohnraumsituation aber nur eingeschränkt ab.
Warum sich die Mietpreise zwischen den Orten unterscheiden
Die Mietpreise werden von mehreren Faktoren beeinflusst. Neben dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage wirken sich die Lage, der Zustand und die Ausstattung der Gebäude sowie die Größe der Wohnungen auf die Höhe der Mieten aus.
Waren (Müritz) verfügt als Mittelzentrum über ein vergleichsweise breites Wohnungsangebot und eine ausgeprägte Infrastruktur. Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Schulen und Arbeitsplätze machen die Stadt auch für Menschen attraktiv, die dauerhaft in der Region leben möchten. In Röbel und Malchow ist der Wohnungsmarkt anders strukturiert. Werden dort innerhalb eines Auswertungszeitraums nur wenige Wohnungen neu angeboten, können einzelne Neubau- oder sanierte Wohnungen den durchschnittlichen Angebotspreis stärker beeinflussen.
Die Mecklenburgische Seenplatte weist zudem besondere Standortbedingungen auf. Die Nähe zur Müritz, zum Fleesensee und zu weiteren Gewässern macht Teile der Region auch für Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien attraktiv. Daraus lässt sich jedoch nicht unmittelbar auf höhere Mieten im regulären Wohnungsmarkt schließen. Ferienvermietungen und dauerhaft vermietete Wohnungen sind getrennt zu betrachten.
Auch innerhalb einer Stadt können die Angebotsmieten deutlich voneinander abweichen. Modernisierte Wohnungen mit Balkon, zeitgemäßer Ausstattung und guter Lage werden häufig zu höheren Preisen angeboten als unsanierte Wohnungen in älteren Gebäuden. Auch der energetische Zustand, die Heizungsart, das Baujahr und die Wohnungsgröße beeinflussen den Quadratmeterpreis.
Angebotsmiete, Bestandsmiete und Vergleichsmiete: Wo liegen die Unterschiede?
Mietpreise sind nicht gleich Mietpreise. Für eine fundierte Einordnung der Entwicklung in der Müritzregion müssen Angebotsmieten, Bestandsmieten und ortsübliche Vergleichsmieten unterschieden werden.
Angebotsmieten bezeichnen die Preise, zu denen Wohnungen zur Neuvermietung inseriert werden. Sie geben damit die Vorstellungen der Vermieter wieder, nicht zwingend die später vereinbarte Miete. In kleineren Städten können bereits wenige hochpreisige Inserate den Durchschnitt merklich verschieben.
Bestandsmieten geben an, wie viel Mieter in laufenden Mietverhältnissen zahlen. Da diese Verträge häufig schon vor Jahren abgeschlossen wurden, können die vereinbarten Beträge deutlich von den aktuellen Preisen bei Neuvermietungen abweichen. Angebots- und Bestandsmieten bilden deshalb unterschiedliche Teile des Wohnungsmarktes ab.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein gesetzlich festgelegter Maßstab. Nach § 558 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) berücksichtigt sie die Mieten, die in einer Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnungen ähnlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage innerhalb der vergangenen sechs Jahre vereinbart oder geändert wurden. Auch die energetischen Eigenschaften der Wohnung fließen in die Bewertung ein.
Damit unterscheidet sich die ortsübliche Vergleichsmiete sowohl von den tatsächlich gezahlten Bestandsmieten als auch von den aktuellen Angebotsmieten. Sie dient unter anderem als Maßstab für Mieterhöhungen nach § 558 BGB.
Welche Vergleichswerte bei einer Mieterhöhung gelten
Die Unterscheidung zwischen Angebotsmieten, Bestandsmieten und ortsüblicher Vergleichsmiete ist insbesondere bei geplanten Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen relevant. Nach § 558 BGB können Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen eine Anpassung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Das Erhöhungsverlangen muss gemäß § 558a BGB in Textform begründet werden.
Als Begründung kann unter anderem ein Mietspiegel dienen. Liegt für eine Gemeinde kein geeigneter Mietspiegel vor, sieht das Gesetz weitere Möglichkeiten vor. Dazu gehören etwa ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen.
Möchten Vermieter prüfen, ob eine Mieterhöhung in Betracht kommt, können zusätzliche Informationen zur ortsüblichen Vergleichsmiete Anhaltspunkte liefern. Entscheidend ist dabei, ob die Vergleichswerte zu den wesentlichen Merkmalen der betreffenden Wohnung passen. Dazu gehören Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.
Allgemeine Quadratmeterpreise aus Immobilienauswertungen reichen als rechtliche Begründung für eine Mieterhöhung nicht aus. Ob eine Anpassung zulässig ist, muss anhand der gesetzlichen Voraussetzungen und der konkreten Wohnungsmerkmale geprüft werden.
Was regionale Vergleichsdaten tatsächlich aussagen
Für die Einordnung der Mietpreisentwicklung in der Müritzregion gibt es unterschiedliche Datenquellen. Neben aktuellen Wohnungsanzeigen liefern amtliche Erhebungen Informationen über die Mieten im bestehenden Wohnungsbestand. Der Zensus 2022 erfasste unter anderem die Nettokaltmieten zum Stichtag 15. Mai 2022. Die Ergebnisse lassen sich über den Zensusatlas auch regional betrachten.
Die Zensusdaten bilden allerdings nur eine Momentaufnahme ab. Sie zeigen, wie hoch die erfassten Bestandsmieten zum damaligen Zeitpunkt waren, nicht aber deren Entwicklung bis heute. Ein direkter Vergleich mit aktuellen Angebotsmieten ist ebenfalls nur bedingt möglich: Während der Zensus bestehende Mietverhältnisse berücksichtigt, erfassen Immobilienportale Wohnungen, die neu vermietet werden sollen.
Auch die räumliche Abgrenzung beeinflusst die Aussagekraft. Der Landkreis Mecklenburgische Seenplatte umfasst Städte und Gemeinden mit unterschiedlichen Wohnungsmärkten. Ein kreisweiter Durchschnitt kann deshalb kaum zeigen, wie sich die Mieten in Waren (Müritz), Röbel oder Malchow jeweils entwickeln. Für solche Vergleiche sind Daten auf Ebene der einzelnen Städte besser geeignet.
Bei Angebotsauswertungen kommt es darüber hinaus auf die Zahl und Zusammensetzung der Inserate an. Wenige hochpreisige Wohnungen können den Durchschnitt in kleineren Märkten bereits deutlich verändern. Gleiches gilt, wenn in einem Zeitraum besonders viele Neubauten oder modernisierte Wohnungen angeboten werden. Ein steigender Durchschnitt bedeutet daher nicht automatisch, dass die Mieten im gesamten Wohnungsbestand zugenommen haben.
Preisübersichten von Immobilienportalen bieten somit eine Orientierung für den Angebotsmarkt. Sie zeigen jedoch nicht die tatsächlichen Mietzahlungen im Bestand und sind kein Ersatz für einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.
Ein regionaler Mietmarkt ohne einheitlichen Trend
Die Vergleichsdaten zeichnen kein einheitliches Bild für die Müritzregion. Während die Angebotsmieten in Waren (Müritz) zuletzt leicht zurückgingen, verzeichneten Röbel und Malchow moderate Zuwächse. Von einem allgemeinen Mietanstieg im ländlichen Raum kann daher keine Rede sein.
Für eine realistische Einschätzung des regionalen Wohnungsmarkts müssen neben der Nachfrage und dem verfügbaren Wohnungsbestand auch die Qualität der Wohnungen und die örtlichen Rahmenbedingungen berücksichtigt werden.
Wer Mietpreise über mehrere Jahre vergleichen möchte, sollte dabei stets dieselbe Datenquelle, dieselbe Mietart und möglichst identische räumliche Abgrenzungen zugrunde legen. Nur so lässt sich einschätzen, ob sich die Angebotsmieten tatsächlich verändert haben oder ob die Unterschiede auf eine veränderte Zusammensetzung der erfassten Wohnungen zurückzuführen sind.