Erben, verschenken, verkaufen: Rechtsanwalt Franz Maushammer über rechtssichere Immobilienübertragung

Immobilien sind mehr als ein Zuhause – sie sind Vermögenswerte, die klug geregelt sein wollen. Ob Schenkung an die Kinder, Verkauf zu Lebzeiten oder Nachlassregelung im Erbfall: Wer eine Immobilie rechtssicher übertragen möchte, steht vor komplexen juristischen und steuerlichen Fragen.
Was ist besser – verschenken oder vererben? Welche Rolle spielt der Notar? Und wie schützt man sich als Übergeber vor finanziellen Nachteilen?

Rechtsanwalt Franz Maushammer, Anwalt in Freilassing für Erbrecht und Gründer der Kanzlei Maushammer Rechtsanwälte & Fachanwälte, kennt die Fallstricke – und die besten Lösungen. Im Interview mit dem Müritzportal erklärt er verständlich und praxisnah, worauf es bei der Übertragung von Immobilien wirklich ankommt.

mueritzportal.de: Herr Maushammer, wenn eine Immobilie übertragen werden soll – sei es durch Verkauf, Schenkung oder im Erbfall – welche Schritte sind grundsätzlich erforderlich?

Franz Maushammer: Der Ablauf ist im Kern immer ähnlich: Zunächst muss geklärt werden, wer Eigentümer ist und wer Eigentümer werden soll. Danach folgt der Weg über den Notar. In Deutschland ist jede Eigentumsübertragung bei Immobilien notarielle Beurkundungspflichtig – ohne Notar geht es also nicht. Der Notar erstellt den Vertrag, lässt ihn unterzeichnen und beantragt dann die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Wichtig ist: Zwischen Beurkundung und tatsächlicher Umschreibung liegen meist mehrere Wochen, denn erst müssen alle Voraussetzungen – etwa Genehmigungen, Kaufpreiszahlung oder Löschung von Lasten – erfüllt sein.

mueritzportal.de: Wie unterscheidet sich dieser Ablauf, wenn eine Immobilie zu Lebzeiten an Kinder verschenkt wird?

Franz Maushammer: Auch bei einer Schenkung muss ein Notar eingeschaltet werden. Die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben. Bei der Übertragung an Kinder geht es aber nicht nur um den reinen Eigentumswechsel, sondern auch um Absicherung. In der Praxis wird daher häufig ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht für die Eltern im Grundbuch eingetragen. So bleibt beispielsweise das Wohnrecht lebenslang bestehen, auch wenn das Kind die Immobilie später verkaufen möchte.

mueritzportal.de: Viele Menschen befürchten, dass eine Schenkung hohe Steuern auslöst. Ist diese Sorge berechtigt?

Franz Maushammer: Nicht unbedingt. Zwischen Eltern und Kindern gilt ein hoher Freibetrag von 400.000 Euro – pro Kind und Schenkenden. Wird dieser Betrag nicht überschritten, fällt keine Schenkungssteuer an. Zudem lässt sich durch zeitlich gestaffelte Schenkungen in Intervallen von zehn Jahren weiteres Vermögen steuerfrei übertragen. Entscheidend ist aber eine genaue Bewertung der Immobilie und eine rechtliche Gestaltung, die sowohl steuerlich als auch erb- und zivilrechtlich sinnvoll ist. Hier hilft eine individuelle Beratung.

mueritzportal.de: Was bedeutet Nießbrauch konkret? Und worin liegt der Unterschied zum Wohnrecht?

Franz Maushammer: Der Nießbrauch ist das umfassendere Recht. Er erlaubt dem Schenkenden, die Immobilie weiterhin selbst zu nutzen oder auch zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Das Wohnrecht beschränkt sich hingegen auf die persönliche Nutzung, meist durch die Eltern selbst. Beide Rechte müssen im Grundbuch eingetragen werden – nur dann sind sie rechtlich durchsetzbar. Sie sichern ältere Eigentümer ab, die ihre Immobilie bereits übertragen, aber trotzdem weiter dort wohnen oder von ihr profitieren möchten.

mueritzportal.de: Was passiert mit der Immobilie, wenn es keine Schenkung zu Lebzeiten gab und der Eigentümer verstirbt?

Franz Maushammer: Dann greift die gesetzliche Erbfolge – es sei denn, es gibt ein Testament. Die Erben treten als sogenannte Gesamtrechtsnachfolger in das Eigentum ein, müssen aber beim Grundbuchamt einen Erbschein vorlegen, um als neue Eigentümer eingetragen zu werden. Erst mit der Grundbuchumschreibung ist die Übertragung abgeschlossen. Auch hier fallen unter Umständen Erbschaftssteuern an, die sich jedoch – ähnlich wie bei der Schenkung – durch Freibeträge abmildern lassen.

mueritzportal.de: Welche Rolle spielt der Notar bei diesen Vorgängen genau?

Franz Maushammer: Der Notar ist die zentrale Instanz. Er entwirft den Vertrag, prüft die rechtlichen Voraussetzungen und sorgt dafür, dass alle Beteiligten über ihre Rechte und Pflichten aufgeklärt sind. Er stellt auch sicher, dass der Vertrag wirksam zustande kommt und beantragt beim Grundbuchamt die Umschreibung. Bei einer Erbschaft prüft er zudem die Nachweise der Erbberechtigung. Wichtig ist: Der Notar ist neutral – er berät nicht parteiisch. Wer eigene Interessen rechtlich absichern will, sollte sich zusätzlich an einen Fachanwalt wenden.

mueritzportal.de: Welche Fehler erleben Sie in der Praxis immer wieder bei der Immobilienübertragung?

Franz Maushammer: Viele unterschätzen die rechtliche Tragweite einer Schenkung. Häufig wird zum Beispiel vergessen, sich vertraglich abzusichern – etwa durch ein Rückforderungsrecht für den Fall, dass das Kind insolvent wird oder die Immobilie verkauft. Auch der steuerliche Aspekt wird oft zu spät bedacht. Ein weiterer häufiger Fehler: Mündliche Absprachen ohne notarielle Beurkundung – die sind im Immobilienrecht schlicht nicht wirksam. Und zuletzt: Die emotionale Komponente wird häufig unterschätzt. Gerade bei mehreren Kindern kann eine unüberlegte Übertragung später zu erheblichen familiären Konflikten führen.

mueritzportal.de: Welche Empfehlung geben Sie Menschen, die über eine Immobilienübertragung nachdenken – egal ob Schenkung, Verkauf oder testamentarisch?

Franz Maushammer: Klare Empfehlung: Nicht zu lange warten, sondern frühzeitig planen. Ein Gespräch mit einem spezialisierten Anwalt und eventuell einem Steuerberater kann viele Probleme vermeiden. Wer sich rechtzeitig Gedanken macht, kann seine Immobilie so übertragen, dass sie den eigenen Vorstellungen entspricht – rechtssicher, steuerlich optimiert und familienverträglich.