Der Kauf einer eigenen Immobilie ist mit hohen Kosten verbunden. Eine durchdachte Kalkulation zur Ermittlung des finanziellen Spielraums ist von größter Bedeutung, um später nicht das böse Erwachen zu haben.

Kaufnebenkosten

Wer eine Immobilie kauft, der bezahlt neben dem reinen Kaufpreis auch eine Reihe an Kaufnebenkosten. Diese variieren je nach Bundesland und ob der Kauf durch einen Makler eingeleitet wurde oder nicht.

Grundsätzlich unterteilen sich die Kaufnebenkosten in die folgenden Punkte:

• Notar- und Grundbuchkosten (rund 2 %)
• Maklergebühren (je nach Bundesland zwischen 4,76 - 7,14 Prozent (aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer jeweils zur Hälfte)
• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 - 6,5 %)

All die genannten Prozentsätze beziehen sich auf den Kaufpreis der Immobilie bzw. des Grundstücks und sollten stets bei der Kalkulation berücksichtigt werden. Sie haben einen maßgeblichen Einfluss darauf, ob sich eine Investition in ein Objekt rechnet bzw. ob die Anschaffung finanziell zu stemmen ist.

Bei einem Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen in Höhe von 250.000€ inklusive Maklergebühren kann mit Kaufnebenkosten von rund 12 % kalkuliert werden. Das Investitionsvolumen für eine solche Immobilie beliefe sich somit auf 280.000 €.

Bevor ein Immobilien-Vorhaben angegangen wird, sollte man sich über das verfügbare Budget im Klaren sein. Das Budget setzt sich aus einsetzbaren Eigenmitteln und einem möglichen Darlehen zusammen.

Zu den Eigenmitteln zählen:

• Sichteinlagen
• Depotvermögen
• Sparguthaben
• Tagesgeldeinlagen
• Festgelder

Grundsätzlich können auch Kapitallebensversicherungen oder vorhandenes Immobilienvermögen als Eigenmittel eingebracht werden. Diese sind jedoch oft weniger liquide und lassen sich somit schwieriger einsetzen.

Bleiben wir in unserem obigen Beispiel bei einem Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten in Höhe von 280.000 €, müssten diese über Eigen- und Fremdmittel aufgebracht werden. Belaufen sich unsere Eigenmittel, die voll in die Finanzierung eingebracht werden sollen, auf 60.000 €, so müssen 220.000 € über ein Darlehen bei der Bank fremd finanziert werden.

Finanzielle Tragfähigkeit ermitteln

Eine Baufinanzierung sollte immer so kalkuliert sein, dass die Belastung durch Zins- und Tilgungszahlungen für Kreditnehmer tragfähig bleibt. Um dies zu überprüfen, werden Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt. Jährliche Einkünfte sind auf Monatsbasis herunter zu brechen und den ebenfalls auf Monatsbasis umgelegten jährlichen Ausgaben gegenüber zu stellen.

Ergibt sich genügend Spielraum, sodass Kreditnehmer die Darlehensrate für die Immobilienfinanzierung langfristig stemmen können, ist die Immobilie finanzierbar. Die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit ist gegeben.

Um die Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ realistisch zu beantworten, sollten sich Interessenten jedoch unbedingt fachmännisch beraten lassen. So können zudem Ansprüche auf staatliche Fördermöglichkeiten, Zulagen und Zuschüsse individuell beleuchtet werden.

Mit einem konkreten Budget im Kopf, bis zu welchem die Bank grundsätzlich bereit ist, eine Finanzierung zu begleiten, macht die Suche nach der Traumimmobilie umso mehr Freude.